Đất bị quy hoạch có vay thế chấp được không?

I. Tìm hiểu về đất quy hoạch

Không nắm kỹ thông tin, nhiều người đã mua phải những khu đất nằm trong diện quy hoạch. Tuy nhiên, không phải mảnh đất nào nằm trong diện quy hoạch cũng gặp rủi ro. Khi vấn đề đất đai ngày càng nhạy cảm và có rất nhiều vấn đề phát sinh thì việc nắm rõ về kiến thức pháp luật đất đai khá quan trọng. Ngoài ra, khi muốn kinh doanh đất đai, dự định mua đất, bạn cần hiểu được đất quy hoạch là gì? Có những dạng đất quy hoạch nào.

1. Đất quy hoạch là gì?

Việc quy hoạch này được đề ra để hoạch định chính sách, tăng trưởng kinh tế địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả và đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hay là cơ sở để Nhà nước chấp hành việc đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất. Ở các địa phương đều có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất dựa trên quỹ đất cũng như là tình hình thực tế đất sử dụng ở địa phương, và kế hoạch này cũng có thể thay đổi theo từng thời điểm để đảm bảo sự tăng trưởng phù hợp nhất.

Ở quốc gia nào cũng có sự phân loại sử dụng đất. Tại Việt Nam theo quy định tại khoản 2, Điều 3 Luật đất đai 2013 có nói rõ rằng Quy hoạch sử dụng đất chính là việc lên kế hoạch phân bổ và được quy định xem một vùng đất đai được sử dụng cho mục đích nhất định nào. Đó có thể là đất quốc phòng an ninh, đất bảo vệ môi trường… Việc định hướng như vậy được áp dụng cho từng vùng kinh tế trong các khoảng thời gian chênh lệch và được phân chia thành từng kỳ quy hoạch đất cụ thể.

Chung quy lại có thể hiểu đơn giản rằng, quy hoạch sử dụng đất là việc lên kế hoạch sử dụng đất của từng địa phương, chia theo các nhu cầu sử dụng và chia thành các kỳ trong thời gian nhất định. Khi một khu đất quy hoạch chính là vùng đất được nằm trong diện quy hoạch nhà nước quy định như quy hoạch xây cầu đường, sân bay…

Mỗi địa phương căn cứ theo tình hình thực tế, các cấp chính quyền sẽ đề ra vấn đề hoạch định chính sách, tăng trưởng kinh tế mỗi vùng. Kế hoạch có thể thay đổi theo từng thời điểm để phù hợp với tình hình thực tế.

2. Các cách kiểm tra đất quy hoạch?

Việc quy hoạch đất ở mỗi vùng miền là chênh lệch và cũng có thể thay đổi theo từng giai đoạn, thêm nữa quy hoạch này có thể là đã công khai hoặc chưa công khai, nay ở Việt Nam có các dạng đất quy hoạch: quy hoạch công viên cây xanh, quy hoạch nhà ga, công trình công cộng, đất giáo dục, đất bệnh viện, đất quốc phòng, đất nhà xe, đất trồng nông nghiệp, đất hành lang bảo vệ kênh rạch. Do đó nếu người dân muốn tìm hiểu đất này có đang trong quy hoạch như thế nào hay không thì có thể tìm hiểu bằng các cách sau.

Kiểm tra xem đất có thuộc diện quy hoạch dựa trên thông tin sổ đỏ hoặc sổ hồng

Trong trường hợp đất đã có sổ thì thông thường thông tin quy hoạch vẫn sẽ được ghi trực tiếp ở trên giấy chứng nhận quyền sử dụng. Thông tin về việc quy hoạch sẽ nằm ở phần ghi chú, trong đó cũng chỉ rõ lô đất này đang trong diện quy hoạch gì. Người mua đất có thể cân nhắc xem quy hoạch đó có phù hợp với mình không để tiến hành chấp hành mua đất.

Nhờ công ty nhà đất, dịch vụ ở địa phương kiểm tra quy hoạch.

Do những công ty làm việc trong lĩnh vực nhà đất ở địa phương là những người làm kinh doanh dựa trên đất đai do đó họ cũng sẽ nắm được vấn đề quy hoạch ở địa phương này, việc hỏi công ty kinh doanh lĩnh vực nhà đất ở địa phương sẽ giúp biết được thông tin quy hoạch một cách nhanh chóng, thuận tiện hơn.

Thông qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở địa phương mà nắm được thông tin về các kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất là Văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương (Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện). Đây là cơ quan nhà nước quản lý đất đai ở địa phương do đó họ là bên nắm rõ nhất việc đất đai đang thuộc diện quy hoạch như thế nào, cho nên người dân khi đến phòng Tài nguyên và Môi trường hỏi sẽ có được thông tin chuẩn xác cho mình.

Trường hợp nào thì đất bị quy hoạch có thể vay vốn ngân hàng?

Đất bị quy hoạch có vay thế chấp được không? Đây cũng chính là vấn đề khiến nhiều người phải đau đầu vì khi cần vốn thì mang sổ đỏ đến các ngân hàng đều bị từ chối vay vốn.

Theo khoản 2, 3 Điều 49 Luật đất đai 2013 của Việt Nam có quy định rõ các trường hợp như sau:

Trường hợp 1

Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà địa phương chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì chủ sở hữu đất vấn tiếp tục được sử dụng và được chấp hành các quyền của người sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Trường hợp 2

Khu đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sở hữu đất phải chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện theo kế hoạch thu hồi nhưng không được xây dựng nhà ở, công trình, cây trồng lâu năm; Nếu bạn có nhu cầu cải tạo sửa chữa nhà ở, công trình phải được quy định theo pháp luật được cơ quan thẩm quyền chấp thuận.

Trường hợp 3

Diện tích đất có ghi trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để chấp hành hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhưng sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được chuyển đổi mục đích thì cơ quan nhà nước cho phép kế hoạch sử dụng đất phải điều chính hoặc hủy bỏ việc công bố, thu hồi đối với phần diện tích đất được ghi trong kế hoạch.

Như vậy thì việc quyền sử dụng đất nằm trong quy hoạch khi chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì bạn hoàn toàn vẫn được thực hiện các quyền như: chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp vay vốn ngân hàng…

II. Điều kiện vay vốn thế chấp đất bị quy hoạch

Có thể nói, hầu hết các ngân hàng hiện nay đều dè chừng trong việc cho vay tiền thế chấp đất bị quy hoạch do liên quan đến các vấn đề pháp lý về sau. Tuy theo quy định pháp luật, các khu đất không nằm trong diện thu hổi, giải tỏa, tranh chấp thì có thể thế chấp vay ngân hàng. Tuy nhiên để vay được còn phụ thuộc vào chính sách vay của các ngân hàng ở thời điểm đó.

Thời gian trước ngân hàng Namabank có nhận hồ sơ thế chấp nhà đất bị quy hoạch cây xanh nhưng hiện nay đã không còn nhận nữa. Ngân hàng Baovietbank có nhận tài sản bị quy hoạch hoàn toàn kể cả là quy hoạch cây xanh, đường dự phòng, đất giáo dục… nhưng hiện tại cũng đã bị hủy bỏ. Tuy nhiên hiện nay cũng có một vài ngân hàng hỗ trợ cho vay thế chấp đất quy hoạch, như ngân hàng SCB.

Thủ tục vay thế chấp đất bị quy hoạch

Để chuẩn bị hồ sơ vay thế chấp đất quy hoạch, bạn nên chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Chứng minh thư nhân dân hoặc các thẻ căn cước, hộ chiếu của người vay hoặc vợ, chồng
• Hộ khẩu hoặc sổ tạm trú của người cần vay vốn
• Giấy chứng nhận độc thân hoặc Đăng ký kết hôn
• Thông tin đất bị quy hoạch nếu có
• Hợp đồng lao động nếu có
• Giấy đăng ký kinh doanh nếu có

Có thể nói rằng, việc vay thế chấp đất bị quy hoạch hiện nay tại các ngân hàng hiện nay khá khó khăn. Bạn cần nắm thật kỹ về thông tin lô đất của mình và chuẩn bị hồ sơ chi tiết, đầy đủ mới có thể vay vốn nếu cần. Việc có nên mua đất trong quy hoạch không còn phụ thuộc vào mục đích và điều kiện của mỗi người. Chẳng hạn nếu mục đích mua đất được quy định là để sinh sống ổn định lâu dài mà thấy đất này đang thuộc diện quy hoạch làm đường giao thông, hay những loại quy hoạch khác không được xây dựng nhà ở thì không nên mua để tránh bị thu hồi trong quá trình sử dụng.

Tuy nhiên nếu trong trường hợp nhà đất này đang thuộc diện quy hoạch mà được bán với giá rẻ thì tùy theo điều kiện kinh tế mà có thể xem xét mua, vì quy hoạch là thứ có thể thay đổi theo thời gian, cho nên biết đâu quy hoạch này có thể bị thay đổi hoặc dỡ bỏ trong tương lai. Tùy vào mục đích sử dụng mà có thể đề ra chọn lựa cho phù hợp. Mua đất quy hoạch có thể tiềm ẩn nhiều vấn đề mặc dù trong nhiều trường hợp nó cũng là cơ hội. Vì thế việc của người đi mua đất là phải tìm hiểu kĩ về phần quy hoạch đối với nhà cửa, đất đai mà mình dự định mua để có thể có thể phù hợp nhất với mục đích sử dụng hay điều kiện tinh tế của mình. Tránh việc không tìm hiểu kỹ mà phải chịu thiệt thòi khi mua bán nhà đất và dẫn đến những tranh chấp không cần thiết.

Bên cạnh việc tìm hiểu đất có thuộc diện quy hoạch hay không thì khi mua đất, người mua cũng phải tìm hiểu một số thông tin khác về đất ví dụ như chủ đất đã có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa, mục đích sử dụng ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có được xây dựng nhà cửa, công trình hay không, nguồn gốc của đất này là như thế nào, hay đất có đang nằm trong tranh chấp, đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án… đây đều là những thông tin mà người mua đất nên tìm hiểu kĩ, do đất đai là tài sản có giá trị lớn cho nên việc tìm hiểu trước rõ ràng khi mua bao giờ cũng sẽ giúp được người mua đất có thể giảm thiểu rủi ro cho mình.